10月的香港商业地产市场上演了颇具戏剧性的一幕。
一边是科技巨头阿里巴巴和蚂蚁集团豪掷72亿港元，拿下铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，阿里巴巴集团主席蔡崇信高调宣布这体现了"对香港长期发展的信心"。
另一边，持货20年的被称为“铺王”的大鸿辉兴业有限公司执行主席梁绍鸿却悄然挂牌出售同样位于铜锣湾核心地段的东角中心物业。
新经济巨头押注未来，老牌地产玩家落袋为安。两种选择，折射出市场怎样的真实温度？
七年来最强劲的一个季度
数字最能说明问题。2025年第三季度，香港写字楼市场交出了近年来最亮眼的成绩单。
商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据显示，第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎(1呎=0.09平方米)，创下2018年第三季以来的最高纪录。值得关注的是，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值。
空置率方面，虽然整体水平仍处高位，但已连续两个季度改善。世邦魏理仕数据显示，截至9月底，整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，这是2018年第三季以来的最大季度降幅。仲量联行的数据则显示，空置率从6月的13.6%降至9月的13.4%。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉对21世纪经济报道记者表示，今年年初至第三季度，新租赁总面积达到330万平方呎，与2019年同期水平基本持平，反映出市场租赁活动较为活跃。同时，目前写字楼的租金相较于2019年第一季度和第二季度的高位已经下跌了43%，因此，不少企业正借此机会作出扩租或搬迁的决策。
这一轮香港写字楼市场的复苏驱动力来自哪里？答案很明确：IPO市场的爆发和财富管理行业的崛起。
仲量联行香港、澳门及台湾董事总经理鲍雅历观察到，租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，它们整合与升级办公空间的洽谈步伐明显加快。她对21世纪经济报道记者表示，香港股市的活跃表现进一步增强了市场对其作为国际金融中心的信心，从而推动金融机构加快落实相关房地产计划。
萧亮辉也表达了同样的观点，他指出，金融板块的活跃正向外辐射，尤其带动了律师行、会计师事务所等专业服务领域的租赁需求，这些公司也表现出更强的活跃度，更愿意做出扩充或搬迁的决策。
截至10月21日，今年已有超过70家公司在港交所成功上市，募资总额超过1893亿港元。港股一级市场股权融资总额达到4375.9亿港元，同比暴增260.41%。德勤预测，香港2025年全年有望重夺全球IPO集资额冠军宝座，港交所目前正在处理超过230宗上市申请。
瑞银投资银行亚太区房地产行业研究主管林镇鸿指出，从持有香港证监会授出牌照的金融从业人士数量看，当前持牌人数较2024年9月增加了4.4%，预示未来写字楼需求可能持续上升。
这种需求的强劲程度，从一笔创纪录的租赁交易中可见一斑。市场消息显示，摩根大通正在洽租新鸿基地产位于西九文化区、预计明年落成的艺术广场大楼全部3座商业办公大楼，涉及楼面面积达67.2万平方呎。
风起于青萍之末
核心地段的顶级甲级写字楼，是这轮复苏的最大赢家。
世邦魏理仕数据显示，中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创下十年来最高季度纪录，空置率也相应下跌0.8个百分点。租金方面，中环仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅。
但非核心区的情况就大不相同。九龙东的空置率高达23.7%，为全港最高。湾仔/铜锣湾的空置率不降反升，从上季度的11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9%。港岛东的租金跌幅最为显著，达到3.2%。
“核心商业区优质写字楼的租赁需求依然保持韧性，高品质写字楼项目将持续受到企业租户的青睐，空置率也始终维持在较低水平。”德事商务中心香港区负责人Jennifer So对21世纪经济报道记者表示。
作为高端灵活办公空间的服务商，德事商务中心正是看准了这一趋势。他们近日选择在中环地标国际金融中心开设全新据点，占地近2万平方呎，开业仅一个月，租用率已达60%。
萧良辉指出，传统商务区(如中区、铜锣湾、湾仔及尖沙咀)的租赁需求更具韧性，其空置率水平因此显著低于市场其他板块。
萧亮辉将这种现象总结为“市场表现两极化”。他指出，传统商务区(如中区、铜锣湾、湾仔及尖沙咀)的租赁需求更具韧性，其空置率显著低于其他板块。尤其值得注意的是，中区超甲级写字楼租金更按季微升0.6%。这显示出市场对优质办公空间的需求正稳步回升。
核心地区的先行恢复与前文中提到的金融机构对写字楼的偏好密切相关。
林镇鸿分析，不同类型的金融机构，对写字楼的需求存在差异化。例如，对冲基金对办公地点要求最高，普遍选址中环顶级写字楼，对租金敏感度较低；而投资银行因职员众多，需要大面积办公场地，对租金则相对较为敏感。
萧亮辉的数据进一步证实了这一点，他表示，中环作为金融机构的首选地段，在本季表现尤为突出，约占整体新租赁面积的30%，新增需求不乏来自对冲基金及财富管理公司，这充分反映出其对整体市场的重要带动作用。
新玩家入场，投资者观望
除了传统的金融机构，内地企业正成为香港写字楼市场一股不可忽视的新力量。
阿里巴巴与蚂蚁集团的交易，正是这股潮流中的最大浪花。它们斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心，作为香港总部。若相关条件满足，本次交易预计于2025年12月31日完成，有望创下自2021年以来香港最大宗写字楼交易。
Jennifer So透露，她所接触的内地客户对香港甲级写字楼展现出强劲且持续增长的需求，其中位于核心地段的中环写字楼尤其受到青睐。目前，在德事商务中心香港区的客户构成中，内地企业已占据半壁江山，主要集中在金融与科技创新两大行业。
尽管有新玩家入场，但整体市场的恢复仍待时日。
瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉表示，鉴于香港2026年写字楼新供应大幅减少，预计写字楼出租率于2027—2028年会稳步上升。但估计租金仍将继续下跌，或到2026年底才会见底回稳。
林镇鸿认为，仅靠自用买家难以推动香港整体写字楼市场回暖。市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场。
他表示，目前投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平。这一现象主要源于两方面原因：一是银行对写字楼抵押贷款态度审慎；二是当前香港利率环境仍处高位，写字楼的租金回报率吸引力不足。不过他也观察到，目前香港甲级写字楼租金已显现触底迹象。
数据更直观地说明了这一点。根据香港特区政府2025年半年经济报告，6月份香港整体写字楼的租金回报率为4%。而当前美国10年期国债利率约为4.08%。这意味着，投资香港写字楼的回报率甚至略低于购买美国国债这一"无风险资产"，对追求稳健收益的投资者而言，自然缺乏吸引力。
供应过剩，是当前写字楼市场最大的问题之一。萧良辉指出，当前写字楼市场整体的待租率约为19%，但核心问题在于整体供应量过大，特别是今年新增总量达到330万平方呎。这些新增的楼宇面积需要时间逐步被吸纳，预计这一消化过程可能还需要两到三年。
这或许正是阿里巴巴和大鸿辉一进一出背后的真实逻辑。传统地产投资者在经历了一个完整的周期后选择获利了结，而新经济巨头则基于长期战略考量进场布局。市场在回暖，但这不是简单的周期性反弹，而是在新的经济格局下，不同类型参与者基于各自逻辑做出的选择。
香港商业地产市场的下一章，将在这种分化中寻找新的平衡。
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